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[강동호 변호사의 법톡] 부동산 매매계약 중도파기시 중개수수료
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  • 이선용 기자 | 2021.10.01 14:58 입력

강동호 변호사.jpg

강동호 변호사(법무법인 동률)

 

부동산매매계약이 성립 도중에 중도파기 되었을 때 중개수수료를 지급하여야 하는지 여부 등

 

 

1. 들어가며

안녕하십니까? 법무법인 동률의 강동호 변호사입니다.

 

부동산을 사거나 팔 때 대부분은 공인중개사를 통해서 거래를 하실 텐데요. 이렇게 부동산매매계약이 공인중개사의 중개를 통하여 성사되고 나면 일명 복비라고 하는 중개수수료를 공인중개사에게 지급하여야 하는 것이 일반적입니다.

 

그런데 만일 부동산 매매계약을 위한 가계약 등을 체결하였다가 최종적으로 매매계약이 성립되지 않게 된 경우라면 이때도 중개수수료를 지급하여야 할까요?

 

최근 부동산 가격이 급등하여 부동산 중개수수료도 이와 더불어 인상되고 있기 때문에 중개수수료에 대한 분쟁도 점차 늘어가고 있는데요. 그렇다면 부동산 매매계약이 중도 파기된 경우에도 중개수수료를 지급하여야 되는지 알아보겠습니다.

 

2. 부동산 중개수수료에 대하여

공인중개사법 제32조 제1항 본문에서는 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.고 규정하여 공인중개사가 의뢰인으로부터 부동산 중개수수료를 받을 수 있는 법적 근거를 마련하고 있습니다.

 

그러나 공인중개사법 제32조 제1항 단서에서는 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.고 규정하여 공인중개사의 귀책사유로 말미암아 거래가 성사되지 않은 경우에는 중개수수료를 받을 수 없도록 하고 있습니다.

 

그런데 공인중개사의 귀책사유가 없음에도 계약이 중도에 파기된 경우 여기에 대해서는 법에서 규정하지 않고 있어 그 해석에 대하여 견해가 대립되고 있습니다.

 

3. 정식계약이 체결되지 않은 경우 중개수수료에 대한 법원의 판단 

. 공인중개사법에 의한 중개보수 청구 여부

법원은 공인중개사가 의뢰인에게 중개수수료를 청구한 사안에서 원고가 공인중개사법 제25조 소정의 중개대상물 확인설명서나 같은 법 제26조 소정의 거래계약서를 작성한 사실이 없었던 점을 참작하면, 피고와 매도인 사이에는 매매계약의 본계약이 성립한 것이 아니라 가계약이 체결된 것에 불과하다고 할 것이므로, 원고의 중개행위가 완성되었다고 볼 수 없다. 결국 원고의 청구를 기각한다.라고 판시하여 가계약 등이 체결된 경우라도 정식계약이 미체결되어 중개행위가 완성되지 않은 경우라면 중개보수 청구를 할 수 없다고 보았고,

 

부동산중개인의 경우 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이고, 다만 예외적으로 부동산중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 부동산중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결하였을 경우에는 민법 제686조의 취지 및 거래상의 신의칙 등에 비추어 사실상 계약의 체결을 성사시킨 경우에 준하여 중개수수료의 지급을 구할 수 있고, 또한 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에도 신의칙 등에 기하여 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개 수수료를 청구할 권리가 있다.고 보아, 원칙적으로 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개수수료의 지급을 청구할 수 있다고 판단하였습니다(대법원 2007. 4. 27. 선고 200712432 판결 등 참조).

 

. 민법에 의한 보수 청구 여부

민법 제686조 제3항에 따른 보수를 청구할 수 있는지와 관련하여 판례는 수임인이 위임사무를 처리하는 중에 수임인의 책임 없는 사유로 인하여 위임이 종료된 때에는 수임인은 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다. 그런데 앞서 인정한 이 사건 매매계약의 체결 경위에 비추어 보면 원고가 이 사건 매매가 성사되도록 노력해 왔다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 원고가 피고들로부터 중개 업무를 위임받았음을 인정하기 어려우므로(보수 지급에 관한 약정이 있었다고 볼 아무런 증거도 없다) 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.고 판단하여 부정하였습니다.

 

. 상법에 의한 보수 청구 여부

상법 제61조에 따른 보수를 청구할 수 있는지와 관련하여 판례는 상법 제61조는 '상인이 그 영업범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 이에 대하여 상당한 보수를 청구할 수 있다'라고 규정하고 있다. 이는 '수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다'는 민법 제686조 제1항에 대한 특별규정으로서 상인이 하는 행위는 영리를 목적으로 하고 영업범위 내에서 타인을 위하여 노력을 제공한 때에는 보수를 기대하고 이로 인하여 이익을 얻은 자는 그에 따른 보수를 지급하는 것이 상거래 통념에 부합한다고 보아서 인정되는 규정이다(대법원 2007. 9. 20. 선고 200615816 판결 참조). 살피건대, 원고가 수행하였다고 인정된 위와 같은 업무로 인하여 피고들이 상법 제61조에서 말하는 이익을 얻었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.고 판단하여 역시 이를 부정하였습니다.

 

결국 중개인이 중개행위를 한 경우라도 최종적으로 당사자 간에 매매계약이 체결되지 않은 경우에는 의뢰인에 대하여 공인중개사법에 따른 중개보수를 청구할 수 없을 뿐만 아니라, 민법 제686조 제3항에 따른 보수 및 상법 제61조에 따른 보수도 청구할 수 없다는 것이 법원의 판단인 것입니다.

 

 

4. 정식계약이 체결된 경우 중개수수료에 대한 법원의 판단

그렇다면 일방이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제한 경우와 같이, 정식계약이 체결되기는 하였으나 이후 계약이 해제된 경우에는 중개수수료를 지급하여야 할까요?

 

위에서 언급한 바와 같이 공인중개사법 제32조 제1항 단서에 따라서 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우가 아니라면 계약이 해제된 경우라도 중개수수료를 지급하여야 합니다. 판례도 일단 계약이 체결되고 나면 이후 해제 되더라도 공인중개사의 중개수수료 청구권은 발생한다고 보고 있습니다(광주지방법원 2008. 4. 11. 선고 2007가단13669 판결).

 

다만 계약 당사자 일방이 계약파기를 하는 경우 다른 일방은 계약 파기 자체도 속상한데 중개수수료까지 내야 하는 상황이 돼서 억울한 경우가 생길 수 있습니다. 이런 경우를 방지하기 위해서 계약서 작성 전에 계약 파기와 같은 문제가 생기는 경우 중개수수료를 누가 부담할 것인지를 명확하게 하는 것이 좋고, 이러한 내용을 계약서의 특약사항에 포함하는 것이 좋습니다.

 

또한 최근 국민권익위원회는 위와 같은 문제를 해결하기 위하여 최종 계약파기의 귀책사유가 어느 일방에게 있는 경우 계약파기의 원인제공자가 중개보수를 부담하게 하는 방안을 마련하도록 하는 주택의 중개보수 및 중개서비스 개선방안을 마련하여 국토교통부와 전국 17개 광역자치단체에 권고하였습니다. 하지만 아직 공인중개사법이 개정된 것은 아니고, 중개수수료에 대한 분쟁으로 소송까지 가게 되면 중개수수료보다 법률비용이 더 많이 드는 문제가 발생할 수 있으므로, 거래금액이 크다면 계약서 작성 시 전문가의 도움을 받아 안전하게 계약을 체결하는 것을 권해 드립니다.

 

5. 부동산중개 수수료율의 개정

최근 국토교통부는 공인중개사법 시행규칙을 개정하여 매매금액 6~9억 원에 적용되는 중개수수료율 상한선을 기존 0.5%에서 0.4%로 인하한다고 밝혔습니다.

 

구체적인 내용을 살펴보면, 매매 금액 9억 원 이상의 경우 기존에는 최대 0.9%의 중개수수료율이 적용됐지만 개편안에서는 9~12억 원은 0.5%, 12~15억은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%로 구간별로 세분화되어 전반적으로 인하됩니다.

 

·월세 등 임대차계약의 수수료율의 경우 기존에는 6억 원 이상의 계약에는 최대 0.8%의 수수료율이 적용됐지만 6~12억 원은 0.4%, 12~15억 원은 최대 0.5%, 15억 원 이상은 최대 0.6%로 인하됩니다.

 

6억 원 이하의 매매계약과 3억 원 이하의 임대차 계약은 기존과 동일한 수수료율이 적용됩니다.

 

이를 실제 가격에 적용해보면 10억 원 아파트 매매의 경우 부동산 중개업소에 지급하는 중개수수료가 기존 900만원에서 500만원으로 줄어들고, 8억 원의 아파트 임대차 계약의 부동산 중개수수료는 640만원에서 320만원으로 감소하게 됩니다.

 

기존에는 매매금액 6억 원, 임대차 3억 원 선을 기준으로 요율이 높아져 부담이 가중되는 문제 및 6억 원에서 9억 원 구간에서는 임대차 수수료율이 매매 수수료율보다 높은 문제 등이 있었지만, 이번 개정으로 인하여 이와 같은 문제들이 해소될 전망입니다.

 

보장한도가 미흡하다는 지적을 받아온 공인중개사의 책임보장한도도 상향되어 개인의 경우 연 1억 원에서 2억 원으로, 법인의 경우 연 2억 원에서 4억 원으로 책임보장한도가 상향될 예정입니다.

 

6. 부동산중개 수수료율의 한도

공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항에서는 중개보수의 한도를 정하고 있는바, 규정에서는 받을 수 있는 한도라고 규정되어 있습니다. 이 규정의 의미는 중개수수료의 액수가 고정된 것이 아니라 의뢰인과 공인중개사의 협의에 의하여 최대한도의 액수 범위 내에서 달리 정할 수 있다는 것입니다. 최근 개정된 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1[별표 3]에서도 『※ 중개보수는 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정이라고 규정되어 있습니다.

 

보통의 경우 부동산 매매계약이나 임대차계약을 체결할 때 공인중개사가 중개수수료의 최대한도에 해당하는 금액을 청구하는 경우가 대부분인데, 이 액수를 반드시 지급하여야 하는 것이 아니라 중개사와 협의로 조정이 가능하다는 사실을 알아두시면 좋겠습니다.

 

7. 마치며

이상 부동산 관련 계약시 발생하는 중개수수료와 관련된 문제들에 대해서 알아보았습니다. 최근 부동산 가격이 급등하여 중개수수수료도 상승하고 있고 이와 관련된 분쟁도 증가하고 있는바, 관련 규정 및 판례 등을 잘 숙지하시어 계약 체결시 발생하는 문제에 대해서 현명하게 대처하시길 바랍니다.

[ 이선용 gosiweek@gmail.com ]
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