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[세상의 창] 주택임대차와 계약_정승열 법무사(대전)
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  • 이선용 기자 | 2023.01.25 09:57 입력


정승열 법무사.jpg


※ 외부 기고문은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

 

1월 11일 공인중개사협회는 ‘전세 사기 예방과 근절 결의대회’를 열고, 현행 표준 임대차계약서에 정부에서 제시한 5가지 사항을 삽입하여 시행하기로 했다. 이것은 지난해 11월 22일 국토교통부가 부동산 가격하락으로 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 늘고, 임대인이 관리비를 과도하게 올려서 취약계층의 부담이 증가한 데 따른 '전세 사기 및 깡통전세 방지를 위한 제도 개선방안'에 대한 화답이다. 당초 국토교통부는 ‘주택임대차표준계약서’를 개정하여 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없고, 이를 위반할 때 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권을 명시하고, 임차인이 임대인의 국세와 지방세 체납 사실 여부를 확인할 수 있게 하는 데 임대인이 동의한다는 등의 특약사항을 추가하기로 한 것이었다.

 

그렇지만, 이런 조치는 사법의 기본법인 민법상 물권변동의 효력을 채권계약으로 제한하고, 임대인의 신용정보를 임차인이 들여다볼 수 있게 한다는 것은 사법체계의 왜곡을 초래할 뿐만 아니라 당사자 간의 계약에 정부가 너무 깊이 간섭한다는 비판이 있다. 또, 임대인이 거부하면 강제할 방법은 없다는 한계가 있지만, 이런 법제는 일찍부터 임대차 제도가 확립된 유럽에서는 찾아볼 수 없는 일이다.

 

유럽 특히 독일의 경우 임대인은 개인이나 임대를 알선하는 회사도 있지만, 대개 우리의 아파트나 연립주택 같은 보눙(wohnung)을 매입하여 임대를 전문으로 대규모 임대사업자다. 그러나 우리는 법인인 임대사업자도 빈약하지만, 방 한 칸을 세주는 개인까지 임대사업자라 하여 임대업을 등록하도록 하는 것과 기본적인 차이가 있다.

 

둘째, 독일의 경우 임대차는 기본적으로 임차 기간에 제한이 없고, 임대인이 직접 입주하거나 건물 철거·개량 시에만 계약 해지나 갱신 거절을 할 수 있다. 또, 독일 민법 558조는 임대인은 월세를 3년 내 최대 20% 이상 올리지 못하고, 주택이 부족한 인구 과밀지역은 3년간 15% 이상을 인상하지 못하도록 하여 제도적으로 임차인을 보호해주어서 세입자는 월세만 제대로 낸다면 우리처럼 2년마다 계약 갱신이나 이사 가지 않고 오래 살 수 있기에 무리해서 집을 살 필요성을 느끼지 않는 등 기본 여건이 우리와는 천지 차이다.

 

즉, 유럽의 임대차 제도가 확립된 저변에는 믿을만한 임대회사가 존재, 또 균형된 도시의 발달, 사회의 안정으로 낮은 물가상승률이 갖춰져야 한다. 독일은 연방의 주요 기관이나 대학, 기업, 사회단체가 전국에 분산되어 있어서 인구가 특정 도시에 집중하지 않고, 대학이나 고등학교도 평준화되어 있어서 우리처럼 자녀교육을 위해 이사할 필요도 없어서 특정 지역의 집값이나 월세가 특별히 오를 이유가 없다. 물론 지역에 따라 지속적인 인구 유입 대비 월세 물건이 부족해서 셋집 구하기가 어려운 도시도 있지만, 특정 지역의 부동산 가격이 급등할 것으로는 생각하지 않아서 부동산을 투기 대상으로 보지도 않는다.

 

셋째, 월세 계약(Mietvertrag)을 체결할 때 임차인은 보증금(Kaution) 이외에 매월 월세를 내지만, 보증금은 대개 월세의 3배 정도라는 점도 우리와 큰 차이점이다. 이것은 임대회사가 건실하고 임차주택의 가치를 철저하게 산출한 결과이니, 주관적으로 정하는 우리의 보증금과 처이가 있다. 더러 독일어의 이해도가 낮은 외국인에게 건물주의 입주 등 사유를 언급하지 않은 채 임차 기간을 제한하고, 이것을 빌미로 계약을 갱신하면서 월세를 올리려고 하거나 장기수선충당금과 비슷한 건물관리비(Nicht umlagefaehig)나 재산세를 전가(shift)하는 등 불리한 조건을 삽입하는 경우가 있고, 건축한 지 100년이 지난 건물이 많아서 벽에 곰팡이가 발생하거나 마루가 낡아서 작은 습기에도 쉽게 썩는 경우도 있다.

 

하지만, 임대차 제도가 확립된 독일에서도 최근 주택공급이 제한되자, 베를린·뮌헨 등지에서는 세입자의 입주 경쟁이 100대 1에 이를 만큼 치열해지면서 지난 10년간 7개 주요 도시의 주택가격이 118.4%, 임대료가 57.0%나 치솟았다. 그러자 베를린은 2015년 표준임대료를 10% 이상 인상하지 못한다는 법을 시행했어도 임대료가 계속 상승하여 임대료 5년간 동결하는 법을 개정하자, 위헌소송이 제기되기도 했다. 한편, 근대 민주주의의 발상지 영국은 1988년 2차대전 때 도입한 임대료 상한제를 완전폐지하고, 임대인과 세입자의 자유로운 계약에 맡겼다. 미국 매사추세츠주에서도 임대료 규제가 주택공급 감소, 주거환경 악화 등 부작용을 초래한다고 1995년 관련 규제를 전면 폐지했다.

 

다른 한편, 1974년부터 임대료를 규제하는 표준임대료제를 도입한 뉴욕주에서는 임대수익이 격감하자 임대인이 임대주택을 보수하지 않아서 건물의 급격한 노후화 → 건물 가치 폭락→ 은행이 대출 거절과 회수에 나서자, 보험금을 노리고 집에 불을 지르는 집주인까지 나타났다. 샌프란시스코에서는 1994년 월세 상한제가 도입되자, 건물주들은 월세 상한제를 적용받지 않는 콘도미니엄 (아파트) 등 고급주택으로 개축하여 임차 주택공급이 15%나 줄었다고 한다.

 

그 밖에도 독일에서는 임차인은 매일 1시간 이상 환기할 것. 열쇠를 분실했을 경우의 배상, 유리창 등을 깨뜨렸을 경우의 배상 등 시시콜콜한 내용까지 규정된 30여 쪽에 이르는 계약서를 작성하는 이외에 집주인에게 여권 사본, 3개월간 임금 등 소득증명, 은행 신용등급 등 월세를 낼 수 있다는 재정 상태를 기재한 지원서는 물론, 임대인과 면접에서 흡연 여부, 애완동물 동반 여부, 미혼자라면 결혼할 여성이 있는지 등 지극히 개인적이고 상세한 사항의 질문에 답변해야 한다. 물론 이런 약정에 위반하면 해약 사유가 된다, 그러나 우리의 현실은 영세한 임대사업자, 지역적 편차 독일식 임대차 3법을 도입하여 시행한 것은 곧 독일, 뉴욕주나 샌프란시스코의 전철을 밟게 될 것이다, 또, 자본주의 국가에서는 어디까지나 권리자는 임대인이라는 사실을 망각하고, 임차인의 권리에만 초점을 맞춘 편파적인 시각이다.

[ 이선용 gosiweek@gmail.com ]
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