[지상물매수청구권]

2010. 3. 3. 甲은 주차장 및 휴게소를 하기 위하여 乙의 토지와 그 지상의 자동차공장을 2011. 3. 2.까지 임대하기로 계약을 체결하였다. 그런데 건물이 너무 낡아서 휴게소로 사용할 수가 없어서 乙의 동의를 받아 2010. 12. 3. 5억원 가량의 비용을 들여 건물을 철거하고 판넬 지붕의 철골조 건물을 신축하였다. 甲의 갱신청구에 대하여 乙은 갱신거절의 통지를 하였다. 2011. 3. 2. 甲이 乙에게 주장할 수 있는 권리에 관하여 검토하시오. (20점)

Ⅰ. 논점의 제기

토지와 건물에 대한 임대차계약은 乙의 동의하에 토지임대차 계약으로 변경되었는지가 문제된다.

Ⅱ. 지상물매수청구권

1. 서설

가. 의의

지상물매수청구권이란 토지 임차인이 건물, 수목 기타 지상시설의 매수를 임대인에게 청구할 수 있는 권리를 말한다.

나. 법적성질

지상물매수청구권의 법적성질은 형성권이다.

2. 요건

가. 토지 임대차 기간이 만료할 것

임차인의 차임연체 등의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.

나. 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않을 것

다. 지상물이 현존할 것

지상물이 현존하는 이상 미등기, 무허가건물이라도 지상물매수청구를 할 수 있다.

라. 임차인이 매수를 청구할 것

대항력 있는 임차인은 지상물을 설치한 후 임차물의 새로운 소유자에게 지상물매수를 청구할 수 있다.

3. 효력

가. 매매계약이 성립

지상물매수청구권을 행사하면 매수청구권 행사 당시의 시가를 대금으로 매매계약이 성립한 경우와 같은 효과가 발생한다.

나. 동시이행의 항변권

지상물인도의무와 지상물대금지급의무는 동시이행의 관계에 있다.

다. 편면적 강행규정

지상물매수청구권은 편면적 강행규정이다. 따라서 임차인에게 지상물매수청구권을 인정하지 않는 특약은 임차인에게 불리하여 무효이다.

Ⅲ. 사안의 검토

토지와 건물에 대한 임대차계약은 乙의 동의하에 토지임대차 계약으로 변경되었다. 乙은 임대차계약의 갱신을 거절했으므로 甲은 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

※자료제공 : 합격의법학원