감정평가실무 전임 이성준 평가사(합격의법학원)

 

※ 공통 유의 사항

1. 각 문제는 해답 산정시 산식과 도출과정을 반드시 기재

2. 단가는 관련 규정에서 정하고 있는 사항을 제외하고 천 원 미만은 절사, 그 밖의 요인 보정치는 소수점 셋째자리 이하 절사

 

【문제 1】 D감정평가법인은 서울시 □□구 ○○동 소재 [○○ 1-5구역 주택재개발정비사업]과 관련하여 감정평가를 의뢰받았다. 제시된 자료를 활용하여 아래 물음에 답하시오. (40점)

 

- 물음 1) 소유자 甲의 종전자산가액을 평가하시오.

 

- 물음 2) 세입자 丙의 영업손실보상 대상여부를 판단하고, 손실보상 대상에 해당하는 경우 재결일 기준 손실액을 평가하시오.

 

- 물음 3) 2025.05.01. 기준 택지비를 산정하시오.

 

- 물음 4) 2025.01.01. 기준 분양가상한제 상 일반분양가 총액을 추정하시오.

 

<자료 1> 사업의 개황

1. 사업의 종류 : 주택재개발정비사업

2. 사업의 명칭 : ○○동 1-5구역 주택재개발정비사업

3. 위치 및 면적 : 서울특별시 □□구 ○○동 150번지 외 150필지, 32,003.8㎡

4. 사업시행자 : ○○동 1-5구역 주택재개발정비사업조합

<자료 2> 사업추진내용 등

 

<자료 2> 사업추진내용 등

1. 사업추진내용

- 2016.08.01. : ○○동 1-5구역 정비구역 지정을 위한 주민 공람일

- 2017.02.01. : 주택재개발정비구역 결정 및 지형도면 승인 고시(서울특별시 고시 제2017-62호)

- 2019.07.01. : 조합설립인가

- 2020.05.01. : 사업시행인가 고시 (사업기간 : 사업시행인가고시부터 60개월)

- 2021.03.01. : 신탁등기접수일

- 2022.02.01. : 관리처분인가 고시

- 2022.05.01. : 보상계획공고

- 2023.07.01. : 수용재결일(예정일)

 

<자료 4> 실지조사 내역

1. 일련번호 1 토지는 주상용 으로 이용중이며 세로(가), 가장형, 평지임.

 

2. 일련번호 기호 가는 무허가건축물로 특정무허가건축물대장 에 등재되어 있으며, 등재일자는 88.04.23.임.

 

3. 일련번호 (나)는 사업시행계획인가일 이전 4년 전부터 임차인이 사업자등록을 득한 영업으로 음식점(신고업, 미신고 상태)을 운영 중임. 세입자가 제시한 부가가치세과세표준증명원상 영업이익 5,200,000원이며, 자가노력비 상당액(2,000,000원/월)이 포함되어 있음. 인근지역의 동유형의 표준적 임대료는 1,200,000원/월, 화재보험료는 매달 100,000원, 이전비는 감손손실액 포함하여 5,000,000원으로 조사됨.

   

 

   

 

 

<자료 10> 기타사항

1. 당해 정비구역지정에 따른 용도지역 변경 시 개발이익이 균형 있게 배분되지 못 하였음.

2. 소유자 甲의 종전자산가액은 전체 조합원 출자자산의 0.4%를 구성하며, 세입자 丙의 영업손실보상액을 포함한 전체 구역 내 영업손실보상액은 50억원임.

3. 아파트 건물의 용적률에 따라 가액 차이를 보이며, 용적률은 20%point 상승 시 5%의 가치상승요인이 있음. 대상 부지의 용적률은 각자 산정하시오.

4. 아파트부지는 완공 시 광대소각, 가장형, 평지임.

5. 택지비 산정의 경우 공시지가기준법 적용 시 23.05.01.을 기준으로 평가 제시일인 25.05.01.까지의 지가변동을 고려하되, 지가변동률 미발표기간에는 1년 만기 정금예금이자율을 적용함. 1년 만기 정기예금이자율은 6%임.

 

 

※ 자료제공 : 합격의법학원