깡통전세 또는 전세사기에서 경매, 공매 절차시 임차인의 법적 대처방안

1. 들어가며

안녕하십니까? 로앤강 법률사무소의 강동호 대표변호사입니다.

최근 이른바 ‘빌라왕’, ‘건축왕’ 등으로 수 백에서 많게는 수 천 채에 이르는 주택을 소유한 명의상 임대인을 내새워 각 임차인들의 임대차보증금을 가로챈 혐의로 대대적인 수사가 진행되고 있다는 뉴스나 기사가 수차례 나오고 부동산 경기침체의 상황까지 겹치면서 임차인들이 임대차보증금을 반환받지 못하는 유사 사례가 늘어날 것이라 예상되고 있습니다.

일반인이 전세사기나 깡통전세 주택인지 제대로 판단하지 못하는 경우가 대부분이고, 만약 이를 정확하게 확인하지 않고 임대차계약을 체결할 경우, 임차인은 결국 자의 반 타의 반으로 임차목적물에 대한 경매 또는 공매의 결과에 따른 낙찰대금의 배당으로써 보증금의 회수를 기대할 수밖에 없습니다.

그렇다면 임차인으로서 임차목적물에 대한 경매 또는 공매절차가 진행될 경우를 대비하여 어떻게 해야 보증금을 최대한 보전받을 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

2. 임대차 계약시 예방책

임대차계약의 체결 전, 가장 먼저 임차목적물의 등기부등본을 발급하여 임차목적물에 다른 선순위 권리자가 있는지, 임대인이 적법한 소유자가 맞는지, 신탁된 부동산이라면 임대인이 임대차계약을 체결하는데 신탁사의 동의가 있었는지 등을 확인하고 꼭 신탁원부의 내용을 확인하여야 합니다.

가급적 등기부등본 상에 선순위 권리자가 없고, 적법한 소유자이자 임대인과 임대차계약을 체결하고, 전입신고와 임대차계약에 대한 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 취득하여야 하며, 이를 취득하기 전까지는 다른권리신고를 하지 않기로 하는 등의 내용을 임대차계약의 특약사항으로 명시하여야 합니다.

대항력은 임대인이 변경되더라도 바뀐 임대인에게 보증금의 반환을 요구할 수 있고, 임대차계약의 기간동안 임차목적물에서 살 수 있는 권리를 말하며, 우선변제권은 집이 경매 또는 공매로 낙찰되었을 때, 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다.

이러한 대항력과 우선변제권을 취득하여 그대로 유지할 경우, 경매 또는 공매 절차에 따른 낙찰대금의 배당순위로써 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못하더라도 새로운 소유자(낙찰자)가 선순위 임차권을 인수해야 하므로 그를 상대로 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

이상과 같이, 임차목적물에 대한 등기부등본을 미리 철저하게 확인하여 선순위 권리자가 많은 부동산이나 부동산 거래시세가 정립되지 않은 신축빌라, 전세보증금 반환보증에 가입이 불가능한 부동산에 대한 임대차계약을 체결하는 것을 피하도록 하고, 필수적으로 대항력과 우선변제권을 취득하여 이를 유지하여야만 임차인으로서 최소한으로나마 보증금을 반한 받을 수 있다는 점 명심하여야 할 것입니다.

3. 세 들어 있는 부동산에 경매 내지 공매 절차가 진행된 경우

1) 보증보험에 가입한 경우

우선 해당 사안이 보증보험에 의해 보증금 지급이 가능한지, 지급액이 전액인지, 지급에 필요한 자료가 무엇인지 해당 보증보험사에 확인해서 필요한 절차나 자료 등 (예컨대, 임차권등기명령 등)을 갖추어야합니다.

2) 보증보험에 가입하지 않은 경우

만약 임차목적물의 시세가 보증금보다 월등히 높아 매각절차를 통해서 임차인의 보증금 전액회수가 가능한 경우라면 경매 또는 공매 절차에 따라 배당요구를 하여 보증금을 돌려받으면 됩니다.

그러나, 깡통전세나 전세사기의 경우에는 시세가 보증금과 비슷하거나 차이가 충분하지 않고, 더욱이 보증보험공사나 국세체납, 그 밖의 다른 채권자들이 추후 가압류 내지 압류를 걸어 오는 경우가 많기에 임차인으로서는 보증금을 제대로 받지 못하는 위험에 놓이게 됩니다.

따라서 임차인으로서는 내용증명 등을 통하여 임차기간이 남아 있더라도 즉시 해지하고, 신속하게 보증금반환청구 소송 및 가압류, 임차권등기명령 등 법적 조치를 강구하여야 합니다.

만일 전세사기가 의심되는 경우, 임대인이 도주나 잠적하기 전에 변호사와 상담하여 사기죄로 형사고소를 고려하여야 합니다.

한편, 공매절차의 경우 임차인이 보증금으로 매각대금에 대하여 상계신청을 할 수 없으나, 법원 경매에서는 임차인이 보증금으로 매각대금을 상계신청할 수 있으므로, 임차목적물에 대한 경매입찰을 통하여 임차목적물의 소유권을 취득하시는 것도 피해를 줄일 수 있는 하나의 방법이 될 수 있습니다.

나아가, 공매절차가 진행되더라도 법원 경매는 공매절차를 무시하고 진행할 수 있으므로, 임차인으로서는 적극적으로 임대인에 대한 보증금 반환 청구소송을 제기하고 소송의 승소로써 확보한 집행권원으로 경매를 신청하는 것도 방안이 될 수 있습니다.