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| ▲이영준 변호사 |
1. 법인 명의의 부동산 취득의 장단점
법인 인수를 통한 부동산 취득은 개인 DSR 규제 회피, 자금 조달 용이성, 주주 유한 책임 등 명확한 장점이 존재하고, 부동산을 직접 매각하는 대신 법인의 주식(지분)을 양도하는 방식으로 사실상의 소유권을 이전할 수 있어 이는 등기 절차가 간편하고 매수자의 취득세 부담을 줄여주어 거래를 용이하게 하고, 주식 형태로 상속·증여가 가능해 자산 승계 계획 수립에 유리하다. 또한 부동산 운영에 필요한 관리비, 수선비, 대출이자, 공과금 등을 법인의 사업상 필요경비로 명확하게 처리하여 과세표준을 줄일 수 있다.
그러나 이러한 장점은 과밀억제권역 내 취득세 중과, 과점주주 간주취득세라는 즉각적인 세금 문제와 더불어, 보유 단계의 과도한 종합부동산세, 처분 시 이중과세 등 전 단계에 걸친 무거운 세금 부담을 동반하게 된다. 특히 조세회피 목적으로 5년 경과 휴면법인을 인수하는 전략은 실질과세 원칙에 따라 부인될 위험이 크며, 인수 법인의 숨겨진 채무(우발채무)를 모두 승계할 수 있어 철저한 법률 및 회계 실사가 선행되지 않을 경우 예상치 못한 재무적 손실로 이어질 수 있다.
2. 대도시 내 취득세 중과 쟁점
가. 중과세 요건 및 법적 근거
수도권 과밀억제권역(대도시)에서 법인을 설립하거나 본점을 전입한 후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우, 취득세가 중과(표준세율+4%)된다. 이는 대도시 인구 집중을 억제하기 위한 정책적 목적을 가지고 있다.
나. '5년 경과 법인' 인수 전략의 위험성
취득세 중과를 피하기 위해 설립 후 5년이 지난 법인을 인수하는 전략은 아래와 같은 중대한 위험을 내포하고 있다.
1) 휴면법인(Dormant Company) 판정 위험
가) 법적 정의
지방세법은 조세회피 방지를 위해, 인수일 이전 2년 이상 사업 실적이 없는 '휴면법인'을 인수하여 부동산을 취득하는 경우, 법인을 새로 설립한 것과 동일하게 보아 취득세를 중과한다. 가장 빈번하게 문제 되는 유형으로, 다음 두 가지 요건을 모두 충족하는 법인을 말한다.
① 법인 인수일 이전 2년 이상 사업 실적이 없을 것.
② 인수일 전후 1년 이내에 인수 법인 임원의 50% 이상을 교체할 것.
여기서 '법인 인수일'이란 휴면법인의 과점주주(본인 및 특수관계인 지분 합계 50% 초과)가 최초로 되는 때를 의미한다.
나) '사업 실적'의 엄격한 판단 기준
단순히 사업계획서를 작성하거나 소액의 세금계산서를 발급한 것만으로는 부족하며, 실질적인 매출 발생 등 구체적인 결과물이 있어야 사업 실적으로 인정받을 수 있다. 조세심판원은 '사업 실적'의 사전적 의미가 '실제로 이룬 업적이나 공적'이므로, 사업 활동을 통해 실제로 발생시킨 구체적인 매출 등의 결과물로 보아야 한다고 판단하고 있다. 단순히 사업을 준비하거나 계획하는 활동만으로는 사업 실적으로 인정받기 어렵다. 다만, 영리법인의 특성상 당장의 수익이 발생하지 않더라도 사업을 영위하기 위한 활동이 객관적으로 존재한다면 사업 실적이 있는 것으로 본 심판례도 존재한다. 판례 및 심판례는 사업 실적 유무를 판단함에 있어 법인의 목적사업 특성을 고려하여 다음의 사항들을 종합적으로 검토한다.
*임차료, 관리비, 공과금 등 경상적인 법인 유지비용의 지출 여부
*소속 직원의 급여 지급 및 관련 원천세 신고·납부 내역
*법인세 및 부가가치세 등 제세 신고 내역
*매출 및 매입 관련 세금계산서, 계약서, 계좌 거래 내역
만약 이러한 활동 내역이 객관적인 자료로 확인되지 않는다면, 설령 소액의 매출이 있었다고 하더라도 정상적인 사업 실적으로 인정받기 어려울 수 있다.
다) 입증 책임
사업 실적이 존재한다는 사실은 납세자에게 유리한 사항이므로, 그에 대한 입증 책임은 납세자인 법인에게 있다. 따라서 인수 대상 법인의 2년 치 재무제표, 부가가치세 신고서, 계정별 원장, 주요 계약서 등을 통해 유의미한 사업 활동이 계속되었음을 명확히 입증할 수 있어야 한다.
2) 실질 본점 소재지 기준
법인등기부상 본점 주소가 대도시 밖이라도, 기획·재무·총무 등 핵심적인 의사결정이 이루어지는 실질적인 본점 기능이 대도시 내에서 수행되었다면, 그 시점부터 5년의 기간을 기산하여 중과세 여부를 판단한다.
다. 실무상 검토사항
사업 실적 확인: 인수 대상 법인의 최근 2년 이상 재무제표, 부가가치세 신고 내역, 계좌 거래 내역 등을 통해 유의미한 매출 실적이 지속적으로 발생했는지 반드시 확인해야 한다.
본점 운영 실태 확인: 법인등기부상 주소와 실제 운영 장소가 일치하는지, 대표이사 및 주요 임직원의 근무지가 어디인지 등을 파악하여 실질 본점 소재지를 검토해야 한다.
3. 과점주주 간주취득세 쟁점
가. 과세 요건 및 법적 근거
비상장법인의 주식을 취득하여 본인 및 특수관계인의 지분 합계가 50%를 초과하게 되는 '과점주주'가 되면, 해당 법인이 소유한 부동산 등 취득세 과세대상 자산을 그 지분율만큼 취득한 것으로 '간주'하여 취득세(2%)를 부과한다. 과점주주가 되면 법인 재산을 실질적으로 지배·관리·처분할 수 있는 지위에 서게 되므로, 실질과세 원칙에 따라 담세력이 발생했다고 보는 것이다.
나. 과세 여부 판단 기준: '실질적 지배력'의 변동
대법원은 간주취득세의 과세 여부를 주주명부상 명의가 아닌, 주주권을 실질적으로 행사하여 법인의 운영을 지배하는지 여부를 기준으로 판단한다.
1) 과세되지 않는 경우
가) 명의신탁 주식의 환원
타인에게 명의신탁했던 주식을 실질 소유주 명의로 되돌려 받는 것은 새로운 취득이 아니므로 과세대상이 아니다. 실질적 지배력에 변동이 없기 때문이다.
나) 과점주주 집단 내 지분 이전
이미 형성된 과점주주 집단 내부에서 주식이 이전되어 집단 전체의 총 지분율에 변동이 없는 경우, 새로운 취득으로 보지 않는다.
2) 과세되는 주요 사례
가) 최초로 과점주주가 되는 경우
법인 설립 이후 주식 취득을 통해 최초로 지분율이 50%를 초과하면, 그 시점의 지분율 전체에 대해 과세된다.
나) 기존 과점주주의 지분율이 증가하는 경우
이미 과점주주인 상태에서 주식을 추가 취득한 경우, 그 '증가된' 지분율에 대해서만 과세된다.
다) 지분 전부 매각 후 다시 과점주주가 되는 경우
과점주주였다가 지분을 모두 처분한 후, 다시 주식을 취득하여 과점주주가 되면 '최초로 과점주주가 된 경우'로 보아 새로운 지분율 전체에 대해 과세된다.
4. 기타 법률 및 세무 쟁점
가. 우발채무(Contingent Liabilities) 승계 위험
1) 위험 내용
법인 인수는 자산뿐만 아니라 부채까지 포괄적으로 승계하는 것이다. 장부에 드러나지 않는 아래와 같은 '우발채무'는 모두 인수인의 책임이 될 수 있다.
*숨겨진 채무 또는 보증
*체납된 세금 (법인세, 부가세 등)
*진행 중인 소송 또는 잠재적 분쟁
2) 대응 방안
가) 법률 및 회계 실사 (Due Diligence)
변호사, 회계사를 통해 인수 대상 법인의 재무, 계약, 소송, 세무 등 모든 법률·회계적 위험을 사전에 정밀하게 진단해야 한다.
나) 주식매매계약서(SPA) 내 보호 조항
매도인이 법인에 하자가 없음을 '진술 및 보증'하고, 만약 위반 시 인수인의 손해를 배상하도록 하는 '손해배상' 조항을 계약서에 명확히 규정해야 한다.
나. 명의신탁 관련 법률 위험
인수 대상 법인의 주주가 명의상 주주일 경우, 향후 실제 소유주가 나타나 주주권을 주장하며 소유권 분쟁이 발생할 위험이 있습니다. 주주명부와 실제 주주가 일치하는지 반드시 확인해야 한다.
5. 글을 마치면서
오늘은 법인 인수를 통해 부동산을 취득하는 경우에 대해 알아보았다.
법인 인수를 통해 대도시 내 부동산을 취득하는 전략은 다양한 세무적 위험을 내포하고 있다. 특히 취득세 중과는 세 부담에 결정적인 영향을 미치는 요소이므로, 법령과 판례의 태도를 명확히 이해하고 접근해야 한다. 결론적으로, 설립 후 5년이 경과한 법인을 인수하여 취득세 중과를 회피하고자 할 때에는, 해당 법인이 지난 2년간 명목상이 아닌 실질적인 사업 활동을 영위하였음을 객관적인 자료로 명확하게 입증할 수 있는지 철저히 검토해야 한다. 또한 법인등기부상 본점 소재지와 무관하게 실질적인 경영 활동이 이루어지는 장소를 기준으로 중과세 위험을 판단하는 등, 모든 법률 및 세무 쟁점을 사전에 정밀하게 분석하는 과정이 필수적이라 할 것이다.
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