피앤피뉴스 - [최창호 변호사의 법조단상] 집합건물 관리와 분쟁

 

 

 

▲최창호 변호사

일반적으로 집합건물의 분양을 받게 된 후 집합건물의 준공이 이루어지면 소유권 이전등기 절차가 진행되고, 일정 요건이 충족되면 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 설립된다. 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면, 별도의 조직행위가 없어도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항에 따라 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 당연히 설립된다. 사실 이 때의 관리단은 관념적인 것에 불과하다.

도시화로 인하여 많은 사람들이 대도시에 집중하게 되고, 집합건물에 거주하거나 집합건물에서 영업을 하는 사람이 늘어나고 있고, 이러한 시대적 변화와 추세는 향후에도 지속될 것으로 보인다. 이에 따라 집합건물의 관리, 운영 등에 관한 분쟁이 끊이지 않고 있으며, 민사상 분쟁뿐만 아니라 형사상 분쟁도 이에 따라 증가하고 있다. 특히 관리단집회의 결의 효력에 대한 분쟁 또한 다양한 형태로 늘어나고 있다.

지방소멸이라는 말이 의미하는 바와 같이 직장, 학업 등을 이유로 도시에 정착한 사람들이 증가하면서 주거문화의 변화로 공동주택이 일반화되었고, 비주거용 부동산의 경우도 대형화되고 있다. 특히 최근에는 주상복합이라는 건물이 등장하여 다양한 형태의 분쟁이 발생하고 있는 실정이다. 이와 같이 집합건물의 형태가 확대됨에 따라 분쟁사례도 함께 증가하면서 체계적이고 효율적인 관리에 대한 필요성이 제기되고 있다.

그런데 주상복합건물의 경우에는 아파트의 수가 많고, 오피스텔이나 상가의 수가 적은 경우가 많은데, 당연 설립된 관리단이 주거 구분소유자들만의 이익을 위한 행위를 하는 경우에 비주거 구분소유자들의 이익이 해하여지는 경우가 발생한다.

최근 증가하고 있는 주상복합건물의 경우에는 상가와 주택이라는 상이한 성격을 가지는 형태가 1동의 건물에 함께 존재하고 있다. 이에 따라 각각의 공용에 제공되는 공용부분이 존재하고 이들의 관리에 대해서는 그것을 공유하는 구분소유자들로 구성된 단체에서 담당하는 것이 더 합리적이라고 생각되는 경우가 많다.

일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 집합건물법 제29조 제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.

관리단은 관리단집회 소집절차를 통하여 관리인 선임 및 규약 설정 등의 행위를 통해 본격적인 관리 행위를 시작하게 된다. 그러나 이 과정에서 분양자와 수분양자간 첨예한 이해관계의 다툼이 있고, 최초 관리단집회를 개최하는 것에서부터 분쟁이 발생한다. 수분양자들은 새로운 부동산을 취득하였다는 점에서 안도하지만, 집합건물의 관리에 관한 문제는 다양한 형태도 진행된다. 따라서 집합건물법 등에서 규정한 적법한 절차에 따라 최초 관리단집회가 소집되어 구분소유자들의 정당한 권리 행사가 이루어지고, 이와 함께 집합건물 관리가 투명하게 이루어져야 할 필요가 있다.

집합건물에 따르면 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고, 전유부분을 제외한 모든 건물부분과 부속물 및 부속건물은 공용부분이며, 나아가 전유부분으로서의 객관적 요건을 갖추고 있더라도 이를 공용부분으로 하겠다는 공정증서나 규약이 있는 경우에는 그 부분도 공용부분으로 할 수 있다. 이러한 ‘공용부분의 변경’은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 구체적으로 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결).

한편 집합건물 관리단의 선거관리위원회가 구성되지 않은 상태에서 관리인이 선거를 공표하고 주관하여 관리단집회를 개최하여 당선된 경우에는 절차의 공정성을 결여한 것으로 평가될 수 있을 것이다. 이는 구분소유자의 권리 보호와 공동체의 자치질서 유지 차원에서도 허용될 수 없다. 대부분의 관리규약은 대표자 선출을 위해 선거관리위원회를 구성하고, 공정한 선거 절차를 마련하도록 규정하고 있다.

관리규약에 따른 절차를 위반하였다면, 절차적 하자가 명백하므로, 해당 선거를 통한 대표자 선출의 무효 또는 부당성을 주장할 수 있다. 따라서 해당 선거가 공정하지 않았다는 사유를 이유로 하여 효력정지 가처분이나 직무집행정지 가처분을 신청할 수 있다. 이러한 경우 관리단집회 결의의 효력을 정지하고, 대표자 직무집행도 가처분을 통해 정지하여야 할 보전의 필요성 및 긴급성이 있다.


최창호 변호사
서울대 사법학과 학·석사 출신으로 1989년 31회 사법시험에 합격했다. 사법연수원, 군법무관을 거쳐 1995년에 검사로 임용되어, 공안, 기획, 특수, 강력, 의료, 식품, 환경, 외국인범죄, 산업안전, 명예훼손, 지적재산, 감찰, 송무, 공판 등의 업무를 담당한 바 있고, 헌법재판소 헌법연구관으로 헌법재판을 경험한 후 법무부 국가송무과장으로 대한민국 정부 관련 국가송무를 총괄하면서 주요 헌법재판, 행정재판 및 국가소송 사건을 통할하고, 정부법무공단의 발족에 기여했다. 미국과의 SOFA 협상에 참여한 바 있으며, 항고, 재기수사명령 등 고검 사건과 중요경제범죄 등 다수의 사건을 처리한 바 있다.

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