감정평가실무 전임 이성준 평가사(합격의법학원)
【문제 3】 D감정평가법인은 서울특별시 관악구청장이 시행하는 장기미집행 도시공원 보상사업과 관련하여 보상평가를 의뢰받았다. 제시된 자료를 활용하여 각 물음에 답하시오. (40점)
- 물음 1) 공익사업에 편입되는 기호 1 토지의 보상평가액을 산정하시오. (25점)
- 물음 2) 공익사업에 편입되고 남은 지장물 기호 1인 잔여지에 대한 가치하락 손실액을 산정하고, 공원 및 비오톱 중복 지정에 따른 문제점을 설명하시오. (15점)
<자료 3> 사업 개요 및 추진경과
1. 사업 개요
- 사업명: 2020년 장기미집행 도시공원 보상사업–관악산도시자연공원(관악17)
- 사업의 종류 : 도시계획시설(공원)사업
- 사업내용 장기미집행 도시공원 보상 및 공원조성
- 사업시행자 : 서울특별시 관악구청장
- 사업위치 관악구 봉천동 1377-6번지 등 22필지
- 사업면적 9,590㎡
- 사업기간 2020. 05. 28. ~ 2025. 05. 27.
2. 사업추진 경과
- 1980.11.15. : 도시계획시설(공원)결정(건설부고시 제365호)
- 2020.02.20. : 공원조성계획 최종 결정(변경) 고시 및 지형도면 고시(서울시고시 제2020-67호)
- 2020.05.28. : 도시계획시설(공원)사업 시행자 지정 및 실시계획인가 고시(관악구 고시 제2020-88호, 본건 편입)
- 2020.11.05. : 도시계획시설(공원)사업 시행자 지정 및 실시계획(변경)인가고시(당초 면적 9,339㎡에서 9,590㎡으로 변경)
- 2021.09.10. 보상계획공고
<자료 4> 실지조사 내역
1. 본건 기호 1 토지는 공부상 지목이 “임야”이나 가격시점 현재 “자연림, 도로, 대”로 이용 중임.
2. 토지이용계획서
(1) 봉천동 산61-8
도시지역, 자연녹지지역, 공원, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 비오톱1등급(저촉, 자연림 부분 10%).
(2) 봉천동 산61-4
도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역(2020-02-20), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 비오톱1등급(100%).
3. 본건 기호 1의 “자연림” 부분은 전체 준보전산지(경사도 18%)이며, 자연림 부분 중 약 10%가 비오톱 부분으로 확인되었으며, 인근지역 내 “자연녹지, 임야”의 경우 표준적 이용상황은 “자연림”임. 당해 공익사업 완료 후 부체도로 개설 여부는 미확인 상태로 사업 완료 후 접면도로 상황은 각자 판단할 것.
4. 본건 기호 1의 현황 “도로” 부분은 북서측 인접 주도로(세로(불))까지의 진입로로 사용중으로 이를 통해 현황 “대 및 자연림” 부분으로 통행이 가능함. 도로 폭 및 계통의 연속성으로 보아 세로(불)로 판단하되, 이용상황별 편입토지 및 잔여지, 전체 토지 모두 부정형이나 자연림외 부분은 완경사지임.
5. 본건 기호 1의 “대” 부분은 지상에 무허가건축물(블록조 슬레이트 지붕, 1층, 120㎡, 신축연도: 1988.01.17.)이 소재하며, 지상 건축물에 대한 보상은 협의 완료되었으나 세입자 乙은 신축연도부터 신고 후 보상 당시까지 계속적으로 영업하고 있음.
6. 본건 토지 중 임지상 자생하는 경제적 가치가 없는 입목 등은 토지에 포함되어 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하는 것이 타당함.
2. 토지이용계획확인서
(1) #가
도시지역, 자연녹지, 공원, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 비오톱1등급(100% 저촉).
(2) #나
도시지역, 자연녹지지역, 공원, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
(3) #다
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
(4) #라
도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2. 토지이용계획확인서
(1) 평가사례 1
도시지역, 자연녹지지역, 공원(90% 저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 비오톱1등급(10% 저촉)
(2) 평가사례 2
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
(3) 평가사례 3
도시지역, 자연녹지지역, 공원, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 비오톱1등급(100% 저촉).
<자료 8> 기타사항
1. 수용재결 예상일은 2023.06.08.이며, 현장조사완료일은 2023.05.28.임.
2. 자연녹지지역 내 건폐율은 40%임.
[모범답안]
[문제 3번]
Ⅰ. 평가개요
대상: 토지, 지장물
목적: 수용재결
기준시점: 2023.06.08.
<토지보상법 제67조 제1항>
Ⅱ. 물음 1, 편입지 보상평가액
1. 처리방침
편입 토지 1필지로 의뢰되었으나, 현황에 따라 가치가 달리하는 부분을 면적 구분하여 제시하였는바 구분하여 평가하되, 비오톱에 따른 감가에 유의함.
2. 적용공시지가
사업인정의제일: 20.05.28. (실시계획인가고시일)
20만㎡ 이하인바, <토지보상법 제70조 제5항> 미검토, <법 제70조 제4항> 의거 <20.01.01.> 기준 공시지가 적용함.
3. 표준지 선정
(1) 자연림 부분
자연녹지, 자연림 기준, “공원” 저촉은 당해 사업에 의한 저촉으로 <시행규칙 제23조>의거 미고려함. 비오톱 저촉은 일반적제한인 바, 면적 10%에 따른 비오톱 저촉 고려함. ∴ <#나> 선정.
(2) 도로 부분
당해 도로는 주도로 진입을 위해 자기 토지의 편익을 위해 설치한 도로로 <시행규칙 제26조> 의거 인근토지 1/3 이내로 평가함.
인근지역 내 “임야, 자연림”의 표준적이용상황 고려 “자연림 부분” 기준함. ∴ <#나> 선정.
(3) 대부분
89.1.24. 이전 무허가건축물부지, <시행규칙 제24조> 및 <부칙 제5조> 의거, 자연녹지 건폐율 40% 고려, 전체 “대” 기준함. ∴ <#다> 선정.
5. 공원 및 비오톱 중복 지정 관련 문제점
①서울시 조례에 의해 최초 지정 후 전국적으로 확대되고 있는 비오톱은 그 행위제한에 있어 피수용자에게 절대적인 재산적 피해가 발생함.
②일반평가 및 보상평가 시 비오톱 제한은 그 성격상 일반적 제한으로 이를 고려하여 평가하여야 하나, 공원사업과 관련하여 비오톱 제한에 대한 견해 대립이 있음.
③공원사업의 경우 당해 도시계획시설(공원)결정 의 결과로 비오톱 지정이 이루어진 경우(수업 참조) 피수용자 입장에서 당해 사업에 의한 제한을 미고려하여야 함에도 불구하고 “공원저촉의 미고려×비오톱 저촉” 결과로 여전히 공원사업에 의한 재산적 피해가 지속된 것으로 보상액이 산정되는 문제점이 있음.
④비오톱 제한은 그 행위 지정만으로 제한의 목적을 달성되어 이를 고려하여야 함이 원칙이나, 공원사업과 중복된 경우 피수용자의 감정 존중 및 비오톱 제한의 연혁을 고려하여 제한의 정도에 있어 실증적 분석 및 개별사항 등을 고려하여 감가율을 적용하여야 한다.
※자료제공 : 합격의법학원
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