피앤피뉴스 - [이영준 조세전문변호사의 세금과 법률] 양도소득세를 줄이고 싶다면

주택을 시세만 보고 무턱대고 양도하여 세금이라는 어려움에 빠진 경우를 종종 볼 수 있다. 따라서 오늘은 주택 양도 계획을 세울 때 고려할 수 있도록 양도소득세와 감면제도에 대해 살펴보기로 한다.
양도소득세는 자본의 성격을 지닌 자산을 양도할 때, 취득 당시와 비교하여 가치가 상승함으로써 발생한 이익인 자본이득에 대해 과세하는 세금이다. 양도소득세의 세율구조는 6%, 15%, 24%, 35%, 38%, 40%, 42%, 45%의 8단계 누진세율체계이다. 자산의 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 60%, 1년 미만인 경우 70%의 중과세율을 적용하고 있다. 또한 비사업용 토지의 양도차익에 대해서는 10%의 세율을 추가하도록 하고 있으며, 미등기양도자산에 대해서는 70%의 고율을 적용한다.

1세대 1주택 비과세

국내 소재 주택을 2년 이상 보유한 1세대 1주택의 양도에 대해서는 양도소득세를 매기지 않는다. 고가주택의 경우 기준금액(12억 원)을 초과하는 부분의 양도차익에 대해서만 과세한다. 1세대 1주택 비과세는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 보유기간이 2년 이상일 것(2주택 이상을 보유한 1세대가 양도 후 1주택을 보유하게 된 경우 보유기간은 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 보유 및 거주기간 재계산 규정이 삭제되어 해당 주택 취득일부터 기산), 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것을 요한다.

일시적 2주택 비과세

일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 종류에는 일시적 2주택 비과세와 상속, 혼인, 동거 봉양, 농어촌주택으로 일시적 2주택이 된 경우가 있다.
일시적 2주택 비과세를 위해서는 (1) 종전 주택의 보유기간이 1년 이상일 것, (2) 종전 주택을 신주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 처분할 것, (3) 종전 주택은 양도일 현재 2년 이상 보유할 것을 요한다.
종전 주택은 양도일 현재 2년 이상 거주할 것(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 경우), 신규주택으로 전입할 것(2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내에서 주택을 취득한 경우)을 요하는 경우가 있다.

1세대 1주택에 대한 비과세를 위해서는 우선 주택 수가 1주택(일시적 2주택 포함)이 되어야 한다. 1세대는 부부 등 생계를 같이하는 가족을 의미하며, 세대분리 또는 세대합가에 따라 세금이 달라질 수 있는데, 세대분리 후 양도하면 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있다. 이때의 2년 보유기간은 애초 취득일부터 산정한다. 그런데 원칙적으로 비과세 요건 중 2년의 보유 및 거주요건은 최종 1주택만을 보유한 날로부터 계산한다. 그러므로 다주택자는 비과세 대상 주택이 1채 남은 날로부터 2년 이상 보유한 후에 양도해야 한다. 다만, 일시적 2주택, 상속, 혼인, 동거 봉양, 농어촌주택 등의 경우에는 애초 취득일부터 보유기간을 기산한다. 2020년 12월 31일 이전에 1세대 1주택이나 일시적 2주택을 만들어 둔 경우에는 개정세법이 적용되기 전이므로 종전처럼 취득일부터 보유기간을 기산하면 된다. 그러므로 일시적 2주택을 유지한 상태라도 중도에 주택이나 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔 등을 매수해 매도하게 되어 개정 규정이 적용된다면 비과세 혜택이 무용지물이 될 수 있다. 다만 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 보유 및 거주기간 재계산 규정이 삭제되어 해당 주택 취득일부터 기산하게 되어 이런 우려가 줄어들었다.


주택임대사업자의 경우

임대 주택사업자가 임대 주택을 자신의 거주 주택으로 사용할 수 있다. 이때 마지막 주택은 일반규정인 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 단, 전체 양도차익에 대해 비과세가 적용되는 것이 아니라 임대 주택을 거주 주택으로 사용한 이후의 부분에 대해서만 비과세가 적용된다. 주택임대사업자가 자신이 거주할 주택을 2019년 2월 12일 이후에 취득하면 비과세는 1회만 주어진다. 그런데 등록임대주택을 모두 처분하고 거주주택 1채가 남아 있다면 이때에는 주택임대사업자가 아니므로 임대 주택을 모두 정리한 날로부터 2년 이상 보유한 후에 거주주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있다. 민간임대주택 사업자의 세제 혜택으로는 재산세 감면(전용면적 40㎡ 이하 재산세 면제, 60㎡ 이하 재산세 75% 경감, 85㎡ 이하 재산세 50% 경감), 종합부동산세에서 임대 주택의 과세표준 합산 대상 배제 혜택, 종합소득세에서 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면이 있고, 장기 임대사업자에 대한 양도소득세 과세 특례로 장기임대주택을 6년 이상 임대하였으면 양도소득세 추가공제 혜택이 있으며, 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 10년 이상 임대하고 양도할 것 등의 일정한 요건을 갖추면 100분의 100에 상당하는 세액감면을 한다. 또한 원칙적으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도할 때는 10% 세율을 양도소득세에 가산해 부과하는데 1세대 3주택 이상 임대사업자에 대해서는 가산세율 배제 혜택이 있다.

오늘은 주택을 양도할 때 발생하는 양도소득세에 대해 알아보았다. 양도소득세 비과세 등 감면 요건을 놓치지 않도록 미리 계획을 세워 주택을 양도해야 세금을 줄일 수 있다.

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