피앤피뉴스 - [강동호 변호사의 법톡] 부동산법인, 법인세법과 세법 개정안(6.17.+7.10.)에 따른 법적 문제

[강동호 변호사의 법톡] 부동산법인, 법인세법과 세법 개정안(6.17.+7.10.)에 따른 법적 문제 

근래 몇 년간 가장 유행하던 투자방법은 '법인'을 설립해서 주택임대사업을 진행하는 것이였습니다. 법인을 설립할 경우, 개인보다 양도소득세 적용세율이 낮고, 종합부동산세도 최대 6억원까지 공제되는 이점이 있었기 때문입니다. 

그러나 최근 정부가 주택을 보유한 법인의 보유세 부담을 대폭 늘리면서 법인의 아파트 매각이 급증하고 매입은 급감하고 있습니다. 현재와 같은 매도 러시는 세 부담을 늘린 6·17대책의 영향으로, 절세 목적으로 법인을 세워 아파트를 사들였던 다주택자 1인 법인 투자자들이 현금흐름이 여유치 않게 되자 물량을 쏟아내고 있다는 분석입니다. 2021년 시행을 앞두고 그 전에 미리 매물을 던져 법인이 보유세 등 세금 부담을 덜기 위한 조치로 해석되고 있습니다.

6·17대책으로 무엇이 어떻게 달라지나요?

정부가 6·17대책에서 주택가격 상승의 주범으로 갭투자자와 함께 법인 투자자를 꼽으면서 투기 수요를 잡기 위한 핵심 방안으로 법인 소유 주택의 세제 강화를 내세웠는데, 이로 인해 법인인 주택매매임대사업자에 대해서 모든 지역에 대해서 주택담보대출을 전면 금지했습니다. 그리고 법인에 대한 종부세 기본공제 폐지와 함께 두 가지 세율이 인상되는데요. 보유세(종부세를 포함한 보유세)와 양도세를 인상 하게 됩니다.

기존 종부세 6억원 공제가 폐지되고, 법인 소유 주택은 공시지가와 관계없이 모두 종부세를 부과하기로 했습니다. 또한 법인의 세금 부담을 강화했습니다. 내년 1월부터 법인 소유 주택의 종부세율은 2주택 이하는 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택은 4%로 각각 인상 됩니다. 

예를 들면 공시지가 5억원짜리 아파트 두 채를 소유한 법인은 그동안 총 10억원 중 6억원을 공제받아 4억원에 대한 종부세를 납부했지만, 2021년 6월 이후에는 10억원의 3%인 3000만원을 종부세로 내야합니다. 뿐만 아니라 조정대상지역내 주택의 경우, 최고 6%(6000만원)의 부담이 증가됩니다.

뿐만 아니라 법인이 보유하고 있는 주택을 처분하게 될 경우 양도차익에 대해서 그 동안 기본 법인세(10~25%)에 추가로 10%를 해왔는데, 내년부터 기본 법인세율(10~25%)에 + 20%의 추가세율을 적용합니다.

또한 기존과 달리 법인을 활용해 입주권과 분양권을 취득할 경우, 양도소득에 대한 추가세율을 내년부터 적용하는 것으로 변경되었습니다.

언제부터 적용되나요?

종부세는 내년 상반기 6월 1일자로, 양도세는 내년 1월 1일부터 양도하는 법인의 주택 매물에 대해서 부과가 됩니다.

2020. 7. 1.부터 시행되는 주택 매매 및 임대사업자 주택담보대출 금지의 예외대상은?

행정지도 시행 전 주택매매계약을 체결하고 이미 계약금을 납부한 사실을 증명한 경우, 대출 신청접수를 완료한 경우 등에 대해서는 종전 규정을 적용가능합니다.

현재 정부의 대책으로 인해 법인부동산은 직격탄을 맞고 있습니다. 법인의 종부세 부담이 많이 커졌고 양도세 부담이 높아지면서, 감수하고 계속 보유할 것인지 지금이라도 처분해야 하는지 고민이 커지고 있습니다. 이렇게 세법개정에 대한 불확실성에 대한 공포가 커지면서 부동산법인 관련 문의도 폭증하고 있습니다.

종합부동산세가 개정되면서 부동산법인을 더 이상 유지하기 어려워졌어요.

그래서 법인이 가지고 있는 물건을 대표에게 다시 돌리려고 하는데요.

2억원에 취득했고 지금은 2.5억원 정도 하는데, 이 금액보다 낮춰서 양도할 수 없을까요?

특수관계에 있는 사람들끼리 저가양도를 한 경우에 매도자가 법인이라면 어떤 문제가 발생하게 될까요? 법인세법상 특수관계인의 범위는 국세기본법을 토대로 몇가지 규정을 두고 있는데요.

1. 경영에 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자와 그의 친족

2. 소액주주를 제외한 일반주주와 그 친족

3. 임원, 사용인, 주주 등의 사용인이나 사용인 외의 자로서 그들의 자산에 의해 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께하는 친족

4. 해당 법인이 직접 또는 위 1~3호의 자를 통하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 법인

5. 해당 법인이 직접 또는 위 1~4호의 자를 통하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 법인

6. 당해 법인에 30%이상 출자한 법인이나 개인

7. 기업진단의 계열회사와 그 임원

부당행위 계산부인을 적용하기 위해서는 상기 특수관계인과의 거래에 해당해야 합니다.

법인세법 제52조(부당행위 계산의 부인)

① 납세지 관할 세무서장 또는 관할 지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득 금액의 계산이 특수 관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득 금액의 계산(이하 "부당행위 계산"이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득 금액을 계산한다. <개정 2011.12.31., 2018.12.24>

② 제 1항을 적용할 때에는 건전한 사업 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 "시가"라 한다)을 기준으로 한다. <개정 2011.12.31., 2018.12.24.>

③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거리한 내용에 관한 명세서를 납세지 관할 세부서장에게 제출하여야 한다. <개정 2011.12.31., 2018.12.24>

④ 제 1항부터 제 3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2018.12.24.>

법인세법 제52조의 부당행위 계산부인은 법인과 특수관계자 간의 거래가 조세 부담을 부당히 감소시킨 경우에 과세관청이 법인의 소득을 조정할 수 있게 하는 제도입니다. <해당 법인과 특수관계인과 거래를 해야하는 경우 >뿐만 아니라, <법인의 소득에 대한 조세의 부당감소가 있는 경우 > 부당행위 계산 부인이 적용됩니다.

그러면 법인세법상 특수관계자의 범위는 어떻게 될까요?

법인세법 시행령 제2조(정의)

⑤ 법 제2조제 12호에서 "경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다. <신설2019.2.12.>

1. 임원 (제40조제1항에 따름 임원을 말한다. 이하 이 항, 제10조, 제19조, 제38조 및 제39조에서 같다)의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 해당 법인의 경영에 대해 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(「상법」제 401조의2제1항에 따라 이사로 보는 자를 포함한다)와 그 친족(「국세기본법 시행령」 제1조의2제1항에 따른 자를 말한다. 이하 같다)

2. 제50조제2항에 따른 소액주주등이 아닌 주주 또는 출자자(이하 "비소액주주등"이라 한다)와 그 친족

3. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 자 및 이들과 생계를 함께하는 친족

가. 법인의 임원·직원 또는 비소액주주등의 직원(비소액주주등이 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이상 및 설립자를 말한다)

나. 법인 또는 비소액주주등의 금전이나 그 밖의 자산에 의해 생계를 유지하는 자

4. 해당 법인이 직접 또는 그와 제1호부터 제3호까지의 관계에 있는 자를 통해 어느 법인의 경영에 대해 「국세기본법 시행령」제1조의2제4항에 따른 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인

5. 해당 법인이 직접 또는 그와 제1호부터 제4호까지의 관계에 있는 자를 통해 어느 법인의 경영에 대해 「국세기본법 시행령」제1조의2제4항에 따른 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인

6. 해당 법인에 100분의 30이상을 출자하고 있는 법인에 100분의 30이상을 출자하고 있는 법인이나 개인

7. 해당 법인이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 기업집단에 속하는 법인인 경우에는 그 기업진답에 소속된 다른 계열회사 및 그 계열회사의 임원

어차피 부동산 법인의 주주와 임원 및 직원등은 가족으로 엮여 있는 경우가 대부분으로 웬만한 경우 거의 다 특수관계자로, 이에 해당 부동산법인과 대표이사 등과의 거래는 특수관계자 간 거래의 요건을 충족합니다.

<법인의 소득에 대한 조세의 부당감소가 있는 경우>는 부동산법인이 특수 관계자인 특정인에게 주택을 저가양도시, 특수관계자라서 정상적인 시가가 보다 더 저렴하게 대금을 받았다면 그 시가상당액과 저가양도액과의 차이만큼 덜 받은 결과 가 되고, 대가를 그만큼 덜 받았으니 법인세를 적게 지불하였을 것이고 이는 결국 조세의 부당감소가 일어난 것으로 보는 것입니다.

그러나 저가양도라고 해서 무조건 부당행위계산을 적용하는 것은 아닙니다. 시가의 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용됩니다.

부당행위계산 부인 요건에 충족한 경우 법인의 세무처리는 '시가 - 거래가액' 상당액은 법인의 익금에 산입하고 해당 귀속자의 구분에 따라 소득처분을 하게 됩니다.

개인과는 달리 법인은 세무적으로 매우 복잡하여 개인에 비해 법인에게 세법이 더 엄격히 적용되는 경향이 있어 특별히 주의가 필요합니다.