서울남부지방법원, '임대사업자 최초임대료로 기존 전세금보다 60%를 인상'으로 조정..정부 해석 뒤집은 결론
1. 들어가며
안녕하십니까? 부동산 관련 분쟁해결을 주요업무로 하고 있는 법무법인 동률의 강동호 변호사입니다.
최근 속칭 개정 임대차3법 시행 이후로 집주인과 세입자 간에 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다.
저 또한 관련사건을 7~80여건 진행하고 있습니다. 세입자와 집주인 사이에서 갱신청구권과 갱신거절을 두고 내용증명이나 명도소송 그리고 손해배상을 청구하는 경우와 5%상한제 적용에 대한 것이 대표적입니다.
그 중에서도 주택임대사업자인 집주인과 세입자 간에 최초임대료에 대해 (약칭)민특법이 우선하여 전월세 5%초과하는 인상이 가능한지 아니면 속칭 개정 임대차3법이 우선 적용되어 전월세 5%상한제가 이 경우에도 적용되는지에 관하여, 작년 2020. 7. 31.자 시행 초기부터 문의와 상담 그리고 수임까지 많았던 핫이슈였습니다.
뉴스 및 인터넷카페에서조차 많은 논란을 가져왔던 문제였는데, 이에 대해 정부가 개정 임대차3법에 대한 해설집을 내놓으면서 개정 임대차3법이 이 경우에도 적용된다고 유권해석을 한 바 있습니다.
이와 관련하여 저도 정부가 법문을 벗어나서 지나치게 치우쳐 유권해석을 한 부분이 있으므로, 법원에서는 법률에 입각하여 판단하기에 정부의 유권해석은 법원을 구속하지 않는다라고 답변을 드리거나 의견을 올렸습니다.
이에 대해 드디어 "기존 전세보증금 5억원보다 3억원 높은 8억원에 최초임대료를 정하겠다"는 최신 서울남부지방법원 조정이 나와 이를 소개하고자 합니다.
2. 관련 법률규정 내용
우선 이와 관련한 법률규정은 아래와 같습니다.
민간임대주택에 관한 특별법
제3조(다른 법률과의 관계)
민간임대주택의 건설, 공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 [ 주택법], [건축법], [공동주택관리법] 및 [주택임대차보호법]을 적용한다.
주택임대차보호법
제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
임대주택사업자에게 적용되는 법률인 약칭 민특법은 기존 임대차 계약이 체결돼 있더라도 임대사업자로 등록한 후 맺는 첫번째 계약을 최초 계약으로 보고, 이 경우에는 전월세 인상비율이 5%상한에 머무르지 않고 시세대로 정할 수 있는 것으로 보았습니다.
하지만 개정 주택임대차보호법은 계약 갱신 시 임대료 인상폭을 5%로 정했고, 정부는 민특법에 계약갱신청구와 관련한 조항이 없다는 이유로 임대차법을 따라야 한다는 유권해석을 내렸습니다. 국토교통부 등 정부 역시 지난해 8월 `주택임대차보호법 해설집`을 통해 "민특법상 임차인이라고 하더라도 계약갱신청구권이 배제되지 않는다"며 임대료 5% 상한이 우선 적용된다고 기술하였습니다.
3. 사실관계 및 최신 서울남부지방법원의 조정결과
사안의 개요
집주인은 2018년 12월 보증금 5억원의 전세계약을 맺었고, 2019년 1월 임대사업자로 등록했습니다.
이후 2020년 12월 전세 만기를 앞두고 보증금 3억원을 증액하겠다는 의사를 세입자에 통보했습니다.
하지만 세입자는 2020년 7월말 임대차법 개정에 따라 기존 임대료의 5%인 2500만원만 올릴 수 있다고 주장, 집주인이 법원에 소송을 제기하였습니다.
법원의 판단
이에 대해 "기존 전세보증금 5억원보다 3억원 높은 8억원에 최초임대료를 정하겠다"는 최신 서울남부지방법원 조정결과가 나왔으며, 이는 기존 전세금에서 60% 인상된 결론으로 사실상 정부의 유권해석을 뒤집은 결과가 되었습니다.
4. 대상 법원조정결과의 의의
이번 법원의 조정결과는 민특법이 일반법보다 우선 적용되는 `특별법`인 만큼 주택임대차보호법보다 우선하여 적용되어야 한다는 임대사업자들 주장에 힘을 실어준 것으로 평가됩니다.
사실상 '임대료 인상률 상한 5%'의 전월세상한제가 최초임대료에 적용되지 않는다는 법원 판단이 나옴으로써, 향후 임대사업자들과 세입자 간에 유사 분쟁이 속출할 것으로 예상됩니다.
결국 국토교통부가 발간한 개정주택임대차보호법 해설집이나 정부의 유권해석은 법령으로 볼 수 없으므로, 현재 임대료 분쟁은 개개인이 민사쟁송을 통해 해결할 수 밖에 없으며, 당분간 국토교통부나 정부는 "정부 정책이 임대인과 임차인간 분열을 부추기는 꼴"이라는 비판을 피해갈 수 없을 것으로 보입니다.
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