구분소유자가 공용부분을 배타적으로 점유·사용할 경우 부당이득의 성립 여부
- 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결 -
1. 이 사건의 사실관계 및 재판의 경과
이 사건 건물은 지하 4층 지상 9층의 상가건물로서 18개 점포로 구성되어 있는 집합건물이다. 원고는 이 사건 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 이 사건 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행할 목적으로 구성된 관리단이다. 피고는 이 사건 건물 1층의 전유부분 일부를 매수하여 소유권이전등기를 마친 다음 골프연습장을 운영하고 있는 자로서, 이 사건 건물 1층의 복도와 로비에 골프연습장의 부대시설로 퍼팅연습시설, 카운터, 간이자판기 등의 시설물을 설치하고 골프연습장 내부공간처럼 사용하고 있었다. 이에 원고는 피고가 위 공용부분을 배타적으로 사용하고 있다고 주장하며 위 공용부분의 인도와 위 공용부분의 사용으로 인한 부당이득의 반환을 구하였다.
원심은 피고가 점유하는 공용부분의 인도청구를 인용하였으나, 위 공용부분이 타인에게 임대할 수 있는 대상이 아니라는 기존 대법원 판례의 입장에 따라 원고의 부당이득반환청구를 기각하였다(청주지방법원 2017. 2. 14 선고 2013나26167 판결). 이에 원고와 피고 모두 상고하였다.
이 사건에서는 구분소유자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용한 경우 민법 제741조에 따른 부당이득이 성립하는지 여부(특히 손해가 발생하였는지 여부)가 쟁점이 되었다.
2. 대법원 판결요지
[다수의견] (가) 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유ㆍ사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유ㆍ사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용ㆍ수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다. 그 상세한 이유는 다음과 같다.
① 물건의 소유자는 다른 특별한 사정이 없는 한 법률이 정한 바에 따라 그 물건에 관한 모든 이익을 향유할 권리를 가진다. 소유권의 내용으로서 민법 제211조에서 정한 '사용ㆍ수익ㆍ처분'의 이익이 그 대표적인 예이다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면, 각 공유자는 전원의 공유에 속하는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있고(제11조), 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다(제17조).
② 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 사용하는 경우 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되는 불이익을 입게 된다. 즉 다른 구분소유자들의 해당 공용부분에 대한 사용권이 침해되는 것이다.
③ 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 점유ㆍ사용한 경우 해당 공용부분이 구조상 별개 용도로 사용될 수 있는지 여부나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상인지 여부는 부당이득반환의무의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니다. 정당한 권원 없이 집합건물의 공용부분을 배타적으로 점유하여 사용한 자는 부동산의 점유ㆍ사용 그 자체로 부당한 이익을 얻게 된다. 이로 인하여 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 수 있는 가능성이 원천적으로 봉쇄되는 손해를 입었으므로 이로써 민법 제741조에 따른 부당이득반환의 요건이 충족되었다고 볼 수 있다. 그 외에 해당 공용부분에 대한 별개 용도로의 사용 가능성이나 다른 목적으로 임대할 가능성이 추가적으로 요구된다고 볼 수 없다.
④ 일반적으로 부동산의 무단점유ㆍ사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산의 점유ㆍ사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관한 권리가 당사자 간의 합의로 설정된다고 가정하였을 경우 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아니다. 이렇듯 '차임 상당액'은 부동산의 무단점유ㆍ사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐이다.
⑤ 침해부당이득에 관한 부당이득반환제도의 목적은 현실적으로 발생한 사실관계를 바탕으로 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 이익을 얻고 타인에게 손해를 가한 자로부터 이득의 원천이 된 재산의 권리자에게 그 이익을 귀속시킴으로써 부당한 재산적 가치의 이동을 조정하는 데 있다. 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유ㆍ사용한 자가 그로 인한 이익을 누렸는데도, 해당 공용부분이 구조상 별개의 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니라는 이유로 다른 구분소유자들에게 손해가 없다고 한다면, 이는 공용부분을 배타적으로 사용한 자로 하여금 점유ㆍ사용으로 인한 모든 이익을 보유하도록 하는 것으로서 부당이득반환제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다.
3. 판례 해설
부당이득반환청구권이 성립하려면 이득의 취득, 손해의 발생, 이득과 손해 사이의 인과관계, 법률상 원인의 흠결 등의 요건을 충족하여야 한다. 이 사건의 경우 부당이득의 유형 중 침해부당이득(타인의 재화를 권한 없이 사용·처분 등을 함으로써 타인의 권리를 침해하는 경우)이 문제되는 사안이었고, 특히 피고가 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 다른 구분소유자들에게 손해가 발생하였다고 볼 수 있는지가 쟁점이 되었다.
구분소유자가 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 경우 부당이득의 성립 여부에 관하여 종전 대법원은, 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부나 제3자가 정당한 권원 없이 이를 점유·사용하였더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 하여, 부당이득이 성립하지 않는다는 입장이었다(대법원 2017. 9. 21. 선고 2015다47310 판결, 대법원 2010. 8. 26. 선고 2008다35104 판결 등 참조).
그러나 대상판결은 피고가 법률상 원인 없이 공용부분을 배타적으로 사용한 것 자체가 바로 손해를 구성하므로 이로써 부당이득이 성립하고, 이 사건 복도와 로비를 다른 용도로 사용할 수 있는지 임대할 수 있는지는 부당이득의 성립과 관련이 없으며, 일반적으로 부동산의 무단 점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 인정하는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관하여 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지 해당 부동산이 임대 가능하기 때문이 아니라는 이유 등을 들어 종전 판례를 변경하고, 종전 판례에 따라 원고의 부당이득반환청구를 기각한 원심판결을 (일부)파기하였다.
또한 대상판결은 위와 같은 사안에서 관리단이 부당이득반환청구의 주체가 될 수 있다고 판단하였다. 공용부분은 구분소유자들이 공동으로 이해관계를 가지는 부분이므로 관리단은 공용부분의 무단점유를 원인으로 한 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다고 보아야 할 것인바, 대상판결의 결론에 찬동한다.
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