강동호 변호사(로앤강법률사무소)
(가)계약금은 그 합의 내용을 살펴서, 파기시 반환문제 해결해야
1. 들어가며
안녕하십니까? 로앤강 법률사무소의 강동호 대표변호사입니다.
흔히 부동산계약 이후 파기와 관련한 분쟁으로 상담이나 의뢰가 자주 있습니다.
최근 아파트 가격이 짧은 기간 동안 하락함에 따라 매수하려는 사람이 가계약금을 매도하려는 사람의 계좌로 이체한 후(혹은 계약금, 중도금까지 입급한 후)에, 매수하려던 사람이 가계약을 파기하고 매수의사를 철회하거나 중도금일, 잔금일 등을 변경하고자 하는 경우가 빈번하고 있습니다.
특히 가계약금의 성격은 획일적이지 않고 사안별로 당사자의 합의 내용에 의해 그 성격이 판단되기에, 일반인들의 혼란이 가중되고 있는 실정입니다.
이와 관련하여 제가 진행한 소송사안을 중심으로 가계약에 대하여 정리하고자 합니다.
2. 가계약금에 대한 거래 실정
아파트 등을 거래할 때 흔히 가계약금 명목으로 거래 당사자간에 가계약금을 주고 받는 경우가 있습니다.
예컨대, 집을 10억원에 매매하되, 정식 매매계약은 나중에 체결하기로 하고 1000만원을 미리 지급받는 등입니다.
위와 같은 1000만원을 가계약금이라 합니다.
3. 가계약금의 성격 유형
- 가계약금은 획일적으로 그 성격을 규율할 수 없고, 그 가계약의 합의 내용에 따라 다음과 같이 유형을 구분할 수 있습니다.
가. 계약금의 일부로 합의한 경우
합의의 내용이 가계약금을 계약금의 일부로서 지급한다고 합의하는 것입니다.
예컨대 거래금액은 10억원이고 그 중 계약금은 1억원으로 하되, 계약금 중 1000만원은 오늘 지급하고 9000만원은 계약체결일에 지급한다고 정하는 등입니다.
매도인이든 매수인이든 중도금을 주고받기 전까지는 계약을 임의로 해약할 수 있으며, 이 때 상대방에게 지급해야 하는 돈을 해약금이라고 합니다.
별도 합의가 없으면 계약금을 해약금으로 봅니다.
계약금 일부만 주고받은 상태에서 해약하는 경우에도 그 금액이 아니라 전체 계약금을 해약금으로 본다는 것이 판례의 태도입니다.
따라서 위의 예에서 매도인이 9000만원을 받기 전에 해약하려면 1000만원이 아니라 1억1000만원을 매수인에게 돌려주어야 합니다.
매수인도 해약하려면 가계약금 1000만원을 포기하는 것이 아니라 9000만원을 추가로 지급해야 합니다.
나. 위약금으로 합의한 경우
매도인이 파기하면 가계약금의 두 배만큼만 지급하면 되고, 매수인이 파기하면 가계약금만 포기하면 되는 것으로 당사자간 합의가 이루어진 경우입니다.
이 경우 가계약금을 위약금으로 정한다고 합의해야 합니다.
이 때에는 가계약금 1000만원을 받은 후 매도인이 계약을 체결하지 않으면 매수인에게 2000만원을 지급하고, 매수인이 계약을 체결하지 않으면 1000만원은 매도인에게 귀속합니다.
다. 예치금으로 합의한 경우
매도인이 파기하면 가계약금을 돌려 주기만 하면 되고, 매수인이 파기하면 가계약금을 돌려 받을 수 있다는 것으로 당사자간 합의가 있는 경우입니다.
주로 예치금, 증거금, 증약금 등로 불리는 경우입니다만, 명칭보다는 합의 내용이 무엇인지에 따라 판단해야 합니다.
4. 맺으며
가계약금은 별도 법령에서 명문으로 규율하고 있지 않으며, 가계약금 성격에 관하여 거래당사자들 사이에 다르게 이해하고 있는 경우도 허다합니다.
따라서 분쟁을 예방하기 위해서는 가계약금을 주고 받는 경우에는 어떤 취지로 주고 받는지에 대해 명확히 합의하는 것이 좋습니다.
합의 결과를 문서 내지 문자나 카톡 혹은 녹취로라도 남겨 두는 것도 상당부분 분쟁을 해결하는데 도움이 될 것입니다.
제가 수행했던 소송사건들에서는 이와 같은 자료들과 법리적 쟁점을 활용하여 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.
[저작권자ⓒ 피앤피뉴스. 무단전재-재배포 금지]
