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도시개발사업으로 아파트 단지가 주변에서 생겨나고 있다.
도시개발사업에서 양도소득세는 어떻게 될까?
도시개발사업은 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 「도시개발법」에 따라 시행하는 사업을 말한다.
도시개발사업방식으로는 수용, 환지, 혼합방식이 있다. 환지방식이란 토지개량사업, 토지구획정리 사업을 진행함에 있어서 종전의 토지에 관한 소유권 등을 보유하는 자에게 종전의 토지를 대신하여 정연하게 정리되고 구획된 토지를 할당하고, 이를 종전 토지소유자에게 귀속시키는 것을 말한다.
환지방식에 의한 도시개발은 수용방식과는 다르게 보상금 대신 구획정리한 토지 교환으로 초기사업비 축소되며 토지 소유자의 미래의 이익보장이 수용방식보다 강화되어 민원이 줄어든다는 장점이 있다.
그런데 세법상으로는 환지를 어떻게 규정하고 있을까?
소득세법상 수용과 달리 환지처분은 양도로 보지 않는다. 환지처분이란 도시개발법에 따른 도시개발사업 등에 따라 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지와 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어 주는 것이다.
기존에는 토지간의 환지만 인정하는 것에서 소득세법 시행령이 2012년 개정되어 토지 및 건축물 간의 환지를 인정하는 입체환지까지 인정하는 것으로 확장되었다. 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지소유자의 동의를 받아 환지의 목적인 토지를 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있는 입체환지를 소득세 법 제88조 제2항의 환지 개념에 적용할 수 있다.
환지처분은 종전의 토지가 새로운 토지로 변경된 것에 불과하므로 토지 소유자들이 조합 등 사업시행자에게 토지를 이전하는 단계에서는 자산의 유상 양도가 아니기에 양도소득세를 부과하지 않는다.
다만 환지 과정에서 조합 등 사업시행자로부터 받은 환지 청산금은 양도세가 과세된다. 환지 면적이 권리 면적보다 적어 환지 청산금을 받으면 이 청산금은 유상 양도에 해당하므로 양도세 과세 대상이다.
청산금에 대한 양도소득세는 기본적으로 청산금을 받고 권리 면적 중 환지받지 못한 부분만큼은 양도하는 것으로 보고 계산한다. 따라서 청산금은 양도가액처럼 보고, 구 토지의 취득가액 중 권리 면적 대비 환지받지 못한 면적의 비율만큼을 양도하는 면적의 취득가액처럼 빼서 산출되는 양도소득에 세율을 적용하여 산출한다.
환지 면적이 권리 면적을 초과한다면 청산금을 내야 하는데 이는 토지의 취득으로 본다. 조합 등 사업시행자에 추가로 지급한 청산금은 향후 입체적환지 받은 새로운 주택 등을 양도하는 경우 자본적지출로 보아 필요경비에 포함된다. 결국 토지의 보유기간 전체의 양도차익에 과세하므로 과세이연에 해당한다. 청산금을 받는 경우 1세대1주택 비과세 요건을 충족한다면 비과세된다.
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