임대인 지위를 승계한 임차주택 양수인도 갱신거절 기간 내라면 실거주를 이유로 갱신 거절 가능
[대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결]
1. 들어가며
안녕하십니까? 로앤강 법률사무소의 강동호 대표변호사입니다.
개정 주택임대차보호법에 갱신요구 제도가 도입되자 임대차 갱신 등에 대한 분쟁이 크게 증가하였고, 하급심 법원의 판례도 엇갈리는 등 임대차 현장에서 갱신제도를 둘러싼 혼선이 발생하고 있습니다.
최근 대법원은 임차인이 계약갱신 요구한 상황에서 임대인 등의 실거주를 이유로 갱신거절의 가능 여부에 관한 판단 기준을 최초로 제시하였는데, 대법원 판례의 사례를 통하여 개정 주택임대차보호법에 따른 갱신거절이 가능한 요건이 무엇인지, 대법원 판결이 갖는 의미가 무엇인지에 대하여 알아보겠습니다.
2. 사건 개요
가. 사실관계
1) 임차인인 피고 C는 2019. 3. 6. 소외인으로부터 그 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고들은 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하였다.
2) 원고들은 2020. 7. 5. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 매수하고 2020. 10. 30. 각 1/2지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
3) 피고 C는 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3에 따라 2020. 10. 5.부터 같은 달 20.까지 사이에 4회에 걸쳐 소외인에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다’는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다. 이에 대하여 소외인은 피고 C에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020. 10. 15. 내용증명우편으로 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다’는 취지의 통지를 하였다.
나. 원심 판단의 요지
1) 피고 C가 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 당시, 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 임대인인 소외인은 이 사건 아파트를 매도하여 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들이나 소외인은 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
2) 또한, 주택임대차법에서 계약갱신요구권을 도입한 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제9호가 보충적 일반조항이라는 점 등을 고려하면, 이 사건의 사안이 제9호가 정한 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수도 없다.
다. 이 사건의 쟁점
임차인의 계약갱신 요구 이후에 임차주택을 양수해 임대인의 지위를 승계한 자가 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절하는 것이 허용되는지 여부 및 그 요건이 무엇인지.
3. 대법원의 판결 요지
주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비춰 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간(임대차기간의 종료 6개월~2개월 전까지)에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하다.
그렇다면 각 호의 사유가 임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.
주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의해 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 제8호의 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.
4. 대상판결의 의의
위 판결의 결론은 임대주택의 양수인(임대인 지위 승계인)은 전 임대인과 별도로 독자적으로 갱신거절권을 행사할 수 있고, 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절의 정당성 여부는 그 갱신거절이 주택임대차보호법상 적법한 갱신거절기간 내에 이루어졌는지에 따라 판단하며, 이는 양수인이 임대인 지위를 승계한 시점이 임차인의 전 임대인에 대한 갱신요구권을 행사한 이후인 경우에도 마찬가지라는 것입니다.
이는 임대인 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신거절 기간 내에 주택임대차보호법상 갱신거절 사유를 주장할 수 있다는 법리를 최초로 설시한 판결이라는 점에서 의의가 있다고 할 것입니다.
반면에 임차인은 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신 요구를 거절해 부득이 이사할 수밖에 없다면 이사 후에 임대주택에 대한 확정일자 부여 현황을 확인해서, 만약 실거주 목적을 사유로 갱신거절한 점이 허위라는 사실이 확인될 경우 임대인을 상대로 적극적으로 손해배상을 청구함으로써 손해를 보전받게 되어 임대인과 임차인 간 법적 보호의 균형성을 맞출 수 있게 될 것입니다.
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