[상가건물임대차의 권리금]
甲은 乙의 상가건물을 임차한 자로 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 甲은 임대차 기간을 3개월 남겨 논 시점에서 丙을 신규임차인이 되려는 자라고 임대인에게 주선을 하였는데, 甲과 丙 사이에는 권리금 계약이 체결되어 있었다. 乙은 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선을 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 丙과의 임대차계약을 응하지 아니하였다. 이에 甲은 乙에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지에 관하여 설명하시오. (20점)
Ⅰ. 논점의 제기
계약갱신요구권 행사기간의 만료시에도 임차인의 권리금 회수기회가 보호받는지가 문제된다.
Ⅱ. 상가임대차의 권리금
1. 의의
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하고 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
2. 권리금 회수기회 보호
가. 원칙
임대차의 기간이 만료되기 전 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다.
나. 사유
임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 주변 상가건물에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등으로 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다.
다. 위반의 효력
임대인이 권리금 회수를 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
3. 권리금 회수기회 보호할 필요 없음
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등이 있으면 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 된다.
4. 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우
권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임차인이 신규임차인을 주선하여야 하지만, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인을 주선하더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다.
Ⅲ. 사안의 검토
계약갱신요구권 행사기간의 만료는 권리금 회수기회를 보호할 필요가 없는 사유에 해당하지 않기 때문에, 이 경우에도 권리금 회수기회는 보호받는다.
※자료제공 : 합격의법학원
[저작권자ⓒ 피앤피뉴스. 무단전재-재배포 금지]
